Vantagens e desvantagens em financiar um imóvel: vale a pena?

Luciana Pimenta

Você sabe se vale a pena financiar um imóvel?

Sabemos que a conquista da casa própria ainda é o sonho de 45,8% dos brasileiros. Pelo menos é o que diz uma pesquisa da Global Entrepreneurship Monitor (GEM) realizada em parceria com o Sebrae.

Como esse é um investimento de alto valor, o mais comum é que a compra seja feita de forma parcelada, em um contrato que dura anos. Então, veja agora as vantagens e desvantagens do financiamento imobiliário e compare se é melhor comprar ou alugar um lugar para se viver.

Como financiar um imóvel?

Quando uma pessoa compra uma casa ou apartamento, novos ou usados, pode realizar o pagamento pode meio de um financiamento habitacional.

Esse serviço é oferecido por um banco, que vai disponibilizar a quantia necessária para a compra do imóvel – como se fosse um empréstimo, e receber de volta com juros e correção monetária.

O comprador também pode fazer o financiamento diretamente com a construtora, no caso de imóveis na planta, e conseguir condições diferenciadas.

Atualmente, é possível financiam um imóvel de 3 formas.

Financiamento pelo FGTS

O financiamento com o FGTS é uma modalidade do Sistema Financeiro de Habitação. Periodicamente são definidos os valores máximos do imóvel e do financiamento e essas regras devem ser observadas por quem optar por esse tipo de compra.

A família que quiser financiar um imóvel utilizando os recursos do FGTS deve ter renda máxima de R$ 6,5 mil por mês e a residência deve estar inscrita no Cartório de Registro de Imóveis de circunscrição do comprador.

Os recursos do FGTS são alocados em 5 programas habitacionais diferentes:

  1. Carta de Crédito Individual – Financiamento voltado para aquisição, construção, reforma, ampliação e melhoria da casa ou para a compra de material de construção para utilização em imóvel residencial.
  2. Carta de Crédito Associativo – Nesse programa, o financiamento permite a aquisição de casas ou lotes por pessoas agrupadas em sindicatos, condomínios, cooperativas, associações, COHAB ou órgãos semelhantes para a construção de habitações.
  3. Pró-cotista – Financiamento para trabalhador com conta vinculada ao FGTS, que comprove o mínimo de 3 anos de trabalho nesse regime. Na data de concessão de financiamento, esse comprador deve ter em seu fundo de garantia um saldo de pelo menos 10% do valor de avaliação do imóvel.
  4. Pró-moradia – Os recursos desse programa são concedidos para estados e municípios, com o objetivo de promover moradia para famílias com renda mensal de até R$ 1,6 mil.
  5. Apoio à produção de Habitações – Programa voltado à produção ou comercialização de casas novas, sendo concedido a pessoas físicas e jurídicas, de acordo com as regras estabelecidas.

Financiamento pelo SBPE

O Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) não exige limite de renda para um comprador financiar o imóvel e as taxas de juros têm teto de 12% ao ano, quando o valor do bem está dentro dos limites do SFH.

Para imóveis de maior valor, a taxa pode sofrer variação e, em ambos os casos, o crédito tem garantia por alienação fiduciária. Ou seja: caso o pagamento não seja feito, a instituição financeira pode ficar com o imóvel.

Para conseguir esse tipo de financiamento na Caixa Econômica Federal, é preciso seguir algumas regras:

  • Ser brasileiro ou possui visto permanente;
  • Ter mais de 18 anos ou 16, caso seja emancipado;
  • Ter capacidade comprovada de pagamento;
  • A prestação pode ser de, no máximo, 30% da renda familiar mensal;
  • O nome não pode constar em cadastro de devedores e serviços de proteção ao crédito.

Financiar um imóvel com a construtora

A negociação do imóvel direto com a construtora é boa opção para quem precisa de flexibilidade nas condições.

Normalmente, o cliente precisa dar uma entrada e negocia o restante do valor com a empresa responsável pelo empreendimento.

O mais comum é comprar o imóvel na planta. Isso também facilita o pagamento, já que o modelo mais praticado nesse tipo de financiamento é pagar uma prestação menor até a entrega da chave.

Como o processo não tem intermediário (instituições financeiras), os custos acabam ficando menores.

As condições variam de uma construtora para a outra. É importante ler o contrato com muita atenção, antes de optar por esse modelo de financiamento.

Como é feito o pagamento de um imóvel financiado?

No Brasil, existem 3 sistemas de cobrança para o financiamento habitacional. Eles interferem diretamente no valor da prestação e é importante estar atento as diferenças de cada um.

A parcela de um financiamento imobiliário é composta do valor da casa, dividido pelo valor de prestações do contrato, somado aos juros e taxas de amortização, além das taxas administrativas.

A escolha do modelo adequado para seu perfil de pagamento fará toda a diferença no seu bolso.

SAC

Você já escutou essa sigla dezenas de vezes, mas no mercado imobiliário o significado é diferente. Refere-se ao Sistema de Amortizações Constantes (SAC).

Nesse modelo, o valor das amortizações, como diz o próprio nome, é constante, com uma variação nos juros cobrados ao longo do contrato. Com isso, as primeiras prestações são maiores e o valor mensal vai diminuindo com o passar do tempo.

A vantagem é que as parcelas mais pesadas são quitadas logo no começo. Então, caso aconteça algum imprevisto no futuro, a prestação será menor e você vai conseguir organizar melhor o seu orçamento.

Sistema Price

Pouco praticado no Brasil, o Sistema Price tem parcelas fixas, com juros decrescentes e amortização crescente. Porém, esse é o tipo de cobrança realizada em outros locais do mundo.

Em nosso país, o modelo foi adaptado. e o valor das prestações é variável, tendo como base a inflação e o indexador mais utilizado para estabelecer a taxa de juros é a TR (Taxa Referencial) pós-fixada.

A grande desvantagem é que o valor da prestação aumenta com o passar do tempo e nem sempre a capacidade de pagamento do comprador segue a mesma proporção de crescimento.

Sacre

O Sistema de Amortização Crescente (Sacre) é uma mistura dos dois modelos anteriores. As prestações aumentam de valor, até determinado momento e, aí, começam a diminuir.

As prestações são atreladas ao valor da TR, com amortização crescente e juros que vão ficando menores.

Quais os custos para financiar um imóvel?

A compra de uma casa, apartamento ou mesmo um escritório devem levar em conta todos os custos envolvidos no processo, indo além do valor do imóvel.

O valor total do financiamento imobiliário é composto, normalmente, por:

  • Amortização;
  • Taxa de juros, que pode chegar a cerca de 14% ao ano;
  • Taxa administrativa, valor cobrado para gerir o contrato de financiamento;
  • Taxa de avaliação do imóvel, tarifa cobrada para o banco analisar o preço do imóvel, antes de conceder o financiamento. Gira em torno de R$ 2,5 mil;
  • Corretagem entre 6% e 8% do valor do imóvel;
  • Seguros de Morte e Invalidez Permanente (MIP) e Danos Físicos ao Imóvel (DFI), que variam entre 3% e 5% do imóvel.

Vale lembrar, que esses são os custos somente do financiamento. O comprador ainda precisa arcar com o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); com alíquota definida pela prefeitura; além do registro do imóvel e a escritura.

Investimento imobiliário: vantagens e desvantagens de comprar um imóvel para alugar

O mercado imobiliário atrai não apenas pessoas interessadas na casa própria. Muitos investidores escolhem esse segmento como opção para alocar seus recursos e garantir renda fixa segura e estável.

No início dos anos 1990, em um cenário de inflação que ultrapassava 2.000% ao ano, os brasileiros passaram a enxergar o investimento imobiliário como um dos mais seguros do mercado. E essa ideia persiste até os dias atuais.

Veja quais as vantagens de comprar um imóvel para alugar.

Valorização do imóvel

Depois de algum tempo, se você optar pela venda do imóvel, pode conseguir um valor muito mais interessante do que o que foi pago na aquisição.

Nesse caso, é importante estudar o cenário econômico do país e fatores que interferem na valorização de um imóvel, como a construção de escolas e shoppings.

Nem sempre esse retorno é garantido, mas, em grande parte dos casos, o normal é que o imóvel seja valorizado.

Renda fixa

O aluguel passa a ser uma parte da sua renda fixa e é possível contar com ele no planejamento orçamentário. Afinal, de maneira geral, um contrato de aluguel tem duração mínima de um ano.

Para entender se realmente é vantajoso financiar um imóvel para alugar, faça as contas. O aluguel gira em torno de 0,5% a 1% do valor total do imóvel. Porém, em tempos de lentidão na economia, pode ser mais difícil encontrar inquilinos dispostos a pagar esse valor.

Separamos, também, as desvantagens desse investimento.

Gastos por conta do proprietário

Reformas, obras extraordinárias, IPTU. Tudo isso é responsabilidade do proprietário e pode interferir na rentabilidade do aluguel, fazendo com o investimento perca parte da atratividade.

Dificuldade para alugar

Pense na última vez que deu uma volta pela cidade. Quantos anúncios de “Aluga-se” você viu? Dependendo de como está a economia nacional, alugar um imóvel pode ser mais difícil do que se pensa. E, aí, você vai ficar com um investimento parado e com zero rentabilidade – além de ter que continuar arcando com os custos gerais.

Vantagens e desvantagens de alugar um imóvel

Há quem prefira alugar um imóvel, em vez de comprar. Entre as vantagens, está a possibilidade de morar em lugares diferentes a cada ano. É só escolher a região de sua preferência e o pagamento será de prestações menores.

Como o pagamento é menor, o locatário pode usar essa diferença para investir em outras opções do mercado, como ações, poupança, etc.

Apesar de pagar menos por mês, o aluguel de imóvel é um investimento em algo que não é seu. Além disso, ainda sofre um reajuste de cerca de 5% ao ano no preço.

Outro ponto negativo, é que o proprietário pode pedir o imóvel de volta. Caso isso aconteça, você precisar procurar outro endereço para morar.

Como investir nesse mercado sem precisar financiar um imóvel?

Se você quer investir no mercado imobiliário, mas ainda acha arriscado financiar um imóvel, devido a todos os custos envolvidos, há alternativas disponíveis para investidores de todos os portes.

Fundo imobiliário

O fundo imobiliário, por exemplo, funciona de forma semelhante aos fundos de investimento. O investidor compra cotas de participação e a instituição financeira faz a gestão da carteira. Assim, são escolhidas as melhores opções para destinar os recursos.

A renda é variável e, entre os custos, estão a taxa de corretagem e o Imposto de Renda sobre a rentabilidade.

LCI

A Letra do Crédito Imobiliário é uma linha com lastro no crédito habitacional. O investidor precisa fazer aportes mínimos em torno de R$ 50 mil. Além disso, o dinheiro só pode ser sacado no fim do prazo.

A vantagem é que esse investimento é isento de Imposto de Renda. E, ainda, é coberto pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC).

Então, o que vale mais a pena, comprar ou alugar?

Para decidir entre continuar pagando aluguel ou financiar um imóvel é preciso colocar tudo na ponta do lápis e avaliar a sua capacidade de pagamento.

Cada caso deve ser avaliado individualmente. É preciso levar em consideração a renda, retornos esperados e, claro, o quanto você deseja adquirir a casa própria.

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