Fundos Imobiliários: o que são os FIIs, como funcionam e como investir?

João Vitor dos Santos
                 

Fundos imobiliários (FII) são uma boa forma de aplicar seu dinheiro? No Brasil há uma crença popular que imóveis são uma ótima forma de investimento. E se eu te dissesse que é possível investir em imóveis sem ser o proprietário direto de nenhum, você acreditaria? Nesse post você vai saber tudo sobre FII, e terá todas as informações sobre:

  • O que são fundos imobiliários?
  • Diferenças entre investir em fundos imobiliários e imóveis
  • Principais características de fundos imobiliários (Custos, Rentabilidade e Tributação)
  • Tipos de fundos imobiliários
  • Principais vantagens e riscos de se investir em FII
  • Como investir em um FII?

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são de maneira resumida, fundos de investimento de renda variável, que possuem na composição de sua carteira de investimento, pelo menos 75% do total investido em imóveis e direitos imobiliários.

Nesse tipo de aplicação financeira, o patrimônio do fundo é dividido em cotas, as quais são administradas por um gestor, e é este que determina a composição, a estratégia, ou seja, tudo que diz respeito a aquele FII.

Além de fundos imobiliários, existem muitas outras opções de fundos de investimento disponíveis no mercado. Confira nosso outro post sobre fundos de investimento para conhecer mais e melhor sobre o assunto.

Diferenças entre investir em fundos imobiliários e imóveis

A grande diferença de se investir em fundos imobiliários é que você investe em imóveis, mas ao mesmo tempo, não é diretamente o proprietário de nenhum deles. O que acontece é que ao investir em um fundo imobiliário você adquire uma parte(cota) de um conjunto de imóveis. Logo, não há o ônus de ser o proprietário, como a necessidade de procurar locatário, burocracia com contratos, nem dor de cabeça com obras emergenciais.

Quando se aplica em um FII, consegue-se diversificar o investimento dentro de um mesmo setor. Isso acontece porque os fundos podem possuir variados ativos imobiliários na sua composição. Imóveis comerciais, residenciais, shoppings, hotéis, ou, aplicações financeiras do setor, como LCIs e LCAs.

Por essas características, os FII conseguem minimizar alguns problemas que os imóveis em geral podem sofrer. Investindo-se em imóveis com diferentes finalidades, esse tipo de fundo minimiza os riscos de vacância e desvalorização imobiliária. Fatores como estes podem impactar diretamente o valor dos imóveis e causar grandes perdas.

Uma outra grande desvantagem de se ter imóveis diz respeito a sua liquidez. Liquidez é a capacidade de um ativo se transformar em dinheiro, quanto mais rápido, maior a liquidez. Imóveis podem levar algum tempo até que se consiga vende-los, o que pode fazer com que as pessoas obtenham valores menores do que conseguiriam normalmente, além de muitas vezes ter de arcar com custos de corretagem.

Principais características de fundos imobiliários

Custos

Os custos observados nos fundos imobiliários são muito parecidos com os observados em outras aplicações financeiras. A primeira e mais conhecida é a taxa de administração, essa taxa é cobrada em todo FII e, diz respeito ao custo da gestão do fundo.

Além desta, não é incomum que haja cobrança de taxa de consultoria imobiliária, taxa de corretagem (cobrada pela realização da transação na Bovespa) e taxa de performance (normalmente essa taxa incide na diferença do rendimento do fundo em relação a algum índice de referencia).

A observação das alíquotas referentes as taxas citadas são de suma importância para obter melhores remunerações. Rendimentos altos podem ser corroídos por altas taxas implícitas aos fundos.

Rentabilidade

Por ser uma aplicação em que se compra cotas, ocorre a possibilidade de ganhos de capital de duas maneiras. Através da remuneração do fundo, ou, através da comercialização da cota, como são negociadas na bolsa de valores pode se obter lucros (ou prejuízos) com essas transações.

A remuneração dos FII, vem basicamente da distribuição dos lucros do fundo. Em fundos do tipo tijolo por exemplo a renda é proveniente do pagamento do aluguel dos imóveis. Os FII são obrigados a redistribuírem 95% do lucro obtido aos cotistas, sendo o pagamento proporcional ao número de cotas.

Quando se trata de fundos imobiliários, há um índice que relaciona o rendimento mensal da aplicação e o preço das cotas, o Yield. Quanto mais elevado, melhor. Este índice, no entanto, pode ser afetado por problemas como vacância, inadimplência ou, variação no preço das cotas do fundo. É uma boa métrica para se observar quando se está pensando em investir em FII.

Quer saber mais sobre como investir na bolsa de valores? Nosso post sobre o assunto vai te dar todos os detalhes!

Tributação

Os FII são isentos da cobrança de imposto de renda (diferente de alugueis recebidos em imóvel próprio), assim como as remunerações mensais (quando for o caso) distribuídas aos cotistas. As únicas exceções ocorrem quando o fundo possui alguma parcela de sua carteira investida em renda fixa, ou, houver venda de cota com lucro, nesse caso incide uma alíquota de 20% sobre o ganho.

Tipos de Fundos Imobiliários

Os fundos imobiliários possuem diferentes classificações, variando de acordo com a composição de sua carteira. Sendo eles:

  • Fundo tijolo: são aqueles que possuem na sua composição somente empreendimentos imobiliários, ou seja, sua remuneração vem do pagamento de aluguel dos imóveis que estão presentes no fundo.
  • Fundo de papéis: os ativos desse tipo de fundo são direcionados para papéis de aplicações financeiras ligadas ao setor imobiliário, como LCI e CRI. Quando deste tipo, a rentabilidade do fundo é proveniente dos rendimentos desses ativos.
  • Fundo híbrido: ocorre uma composição entre os dois tipos de fundos anteriores.
  • Fundo de fundos: um tipo especial de fundo imobiliário que investe em cotas de outros fundos imobiliários.

Agora que temos bastante informação sobre os fundos imobiliários, vamos resumir quais as principais vantagens e os principais riscos de se investir nesse tipo de aplicação financeira.

Principais Vantagens de se investir em FII

  • Aplica-se em imóveis sem a necessidade de lidar com os problemas que a propriedade de um imóvel próprio traz.
  • Maior liquidez do que um imóvel próprio.
  • Gestores que visam maximizar rendimentos.
  • Diversificação do portfólio de aplicações financeiras.

Principais Riscos de se investir em FII

  • Fundos imobiliários, quando não são do tipo fundo de papéis, não possuem rentabilidade assegurada.
  • Estão sujeitos a situação do mercado imobiliário e consequente conjuntura econômica do país.
  • Nos fundos tijolo ou híbridos, podem sofrer com a inadimplência e vacância, onerando a remuneração.

Como investir em fundos imobiliários

Como mencionado anteriormente, os fundos imobiliários são comercializados em forma de cotas negociadas na bolsa de valores. Logo, o primeiro passo para iniciar um investimento nessa aplicação financeira é a abertura de uma conta em uma corretora de valores.

O passo seguinte é o mais importante. Há de se escolher em qual FII irá se investir. Ocorre que no mercado há muitas opções disponíveis, nesse contexto, a informação, e a pesquisa sobre o fundo e o seu gestor é de suma importância para se obter os melhores rendimentos. Sempre fique atento ao índice Yield, e as taxas implícitas a cada FII.

Como podemos ver ao longo do texto, fundos imobiliários podem ser uma boa maneira de você aplicar seu dinheiro. Entretanto, há muitos outros tipos de investimento disponíveis e que podem se adequar melhor ao seu perfil.

Se você tem interesse em realizar investimentos mas não sabe por onde começar, ou, deseja ter uma segunda opinião sobre suas aplicações, agende um atendimento com nossos assessores financeiro através do link e saiba mais.

Gostou do artigo? Achou as informações que estava procurando sobre fundos imobiliários? Ficou com alguma dúvida? Deixe um comentário aqui embaixo para a gente saber. No caso de dúvidas tenha certeza que tentaremos ao máximo te ajudar a sana-la. Nós da Monetus estamos sempre aqui para te ajudar no que for possível!

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